Lexique

Retrouvez ci-dessous un lexique alphabétique des mots techniques employés. Cliquez sur + devant l’item dont vous souhaitez plus d’explications puis – pour refermer l’item et passer à un autre. Ce lexique est mis à jour régulièrement.

COS Coefficient d’Occupation des Sols

Coefficient de densité de construction maximale autorisée pour un terrain. Il détermine la surface constructible sur un terrain. Il résulte du rapport entre la surface constructible (SHON) d’un terrain et sa surface cadastrale (en m2). Exemple : un COS de 0,50 autorise une construction de 300 m2 sur un terrain de 600 m2.

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) est fixé par les communes et détermine la surface constructible par rapport à la superficie du terrain. Le COS fixe donc la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. En multipliant ce coefficient par la surface du terrain, on obtient la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) constructible, c’est-à-dire la surface de plancher constructible sur le terrain en question. Le COS est fixé par l’article 14 du  Plan d’Occupation des Sols (POS) ou du Plan Local de l’Urbanisme (PLU) de votre commune.

Exemple :
Pour un terrain de 500 m2. Le COS de la zone du POS ou se trouve votre terrain est de 0,2. Vous pouvez construire 100 m2 de SHON (500×0,2═100).a

CES Coefficient d’Emprise au Sol

Le coefficient d’emprise indique le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume hors oeuvre du bâtiment à la surface de la parcelle. Lorsque la propriété est partiellement atteinte par une opération de voirie la surface de la parcelle prise en compte est celle qui reste hors emprise de la voirie. Le terme Hors OEuvre (H.O.) qualifie une dimension mesurée à partir du nu extérieur des murs externes d’une construction. La mesure d’une surface hors-oeuvre (S.H.O.) doit être faite à un mètre de hauteur au-dessus des planchers finis. Elle ne comprend ni les balcons et terrasses, ni les éléments de construction non clos (vérandas ouvertes, auvents, marquises, etc.)

DREAL

Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement

DTA Directives territoriales d’aménagement

Les DTA ont été créées par la loi d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire n° 95-115 du 4 février 1995.

Dans leur définition originelle, ces directives fixaient :

  • les orientations fondamentales de l’Etat en matière d’aménagement et d’équilibre entre les perspectives de développement, de protection et de mise en valeur des territoires,
  • les principaux objectifs de l’Etat en matière de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements, ainsi qu’en matière de préservation des espaces naturels, des sites et des paysages.

Elles pouvaient également préciser les modalités d’application des lois « montagne » et « littoral », adaptées aux particularités géographiques locales.

Approuvées par décret en Conseil d’Etat, elles s’imposent aux schémas de cohérence territoriale (SCOT) et plans de déplacement urbains (PDU) dans un lien de compatibilité. En l’absence de SCOT, les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les cartes communales doivent être directement compatibles avec la DTA.

6 DTA sont approuvées : Alpes-Maritimes (2003), Bassins miniers nord-lorrains (2005), Estuaire de la Seine (2006), Estuaire de la Loire (2006), Aire métropolitaine lyonnaise (2007), Bouches-du-Rhône (2007).

Les nouvelles directives territoriales d’aménagement et de développement durables (DTADD), issues de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, ne disposent plus directement de cette portée prescriptive, mais demeurent approuvées par décret en Conseil d’Etat.

Leur contenu est également modifié. Elles peuvent désormais « déterminer les objectifs et orientations de l’Etat en matière :

  • d’urbanisme, de logement, de transports et de déplacements,
  • de développement des communications électroniques,
  •  de développement économique et culturel,
  • d’espaces publics, de commerce,
  • de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, des sites et des paysages,
  • de cohérence des continuités écologiques, d’amélioration des performances énergétiques et de réduction des émissions de gaz à effet de serre

dans des territoires présentant des enjeux nationaux dans un ou plusieurs de ces domaines ».

Pour être mis en œuvre, les projets de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ou des espaces soumis à des risques, les constructions, les travaux, les installations et les aménagements prévus par une DTADD doivent être qualifiés de Projet d’Intérêt Général (PIG) par l’autorité administrative, dans les 12 ans qui suivent sa publication.

Aucune DTADD n’est approuvée à ce jour.

 

EMPRISE AU SOL (Article R*420-1)

L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

 

PADD Projet d’Aménagement et de Développement Durable

Document politique exprimant le projet de la collectivité locale à moyen, long terme, sans lequel il ne peut avoir de définition de stratégie. Elaboré à partir du diagnostic du rapport de présentation, le PADD du Plan Local d’Urbanisme (PLU) exprime les éléments du projet communal sur lesquels la commune souhaite s’engager. Il est la « clef de voûte » du PLU ; les parties du PLU qui ont une valeur juridique (orientations d’aménagement et règlement) doivent être cohérentes avec lui.

Le PADD est l’une des pièces obligatoires du Plan Local d’Urbanisme, il comporte deux parties :

  • Une partie obligatoire qui exprime les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme retenues par la commune. Cette partie doit définir une politique d’ensemble, tout en prenant en compte les grandes orientations définies au niveau supra communal, en particulier dans le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT),
  • Dans une partie facultative, le PADD peut préciser les orientations et prescriptions particulières concernant plus spécifiquement certains secteurs du territoire de la commune. Elles demeurent opposables, mais n’engendrent plus qu’une obligation de compatibilité.

 

PLU Plan Local d’Urbanisme

Document destiné à définir plus simplement la destination générale des sols que ne le fait le plan d’occupation des sols (POS). Depuis le vote de la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) par le Parlement le 13 décembre 2000, le PLU remplace le POS. Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc. Il doit notamment exposer clairement le projet global d’urbanisme ou PADD qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l’évolution de l’agglomération.

 

POS Plan d’Occupation des Sols

Document qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, dans le cadre des orientations des Schémas Directeurs avec lesquels ils doivent être compatibles. Il a plusieurs objectifs essentiels :

– Organiser les zones urbaines ou à urbaniser en prenant notamment en compte les besoins en matière d’habitat, d’emplois, de services et de transport,
– Protéger les zones naturelles, en raison notamment de la valeur agronomique des terres ou de l’existence de risques naturels prévisibles.
Cet outil pour la planification du développement communal permet aux communes de préserver la localisation d’un équipement public en inscrivant un emplacement réservé. Il permet également de classer comme Espace Boisé Classé, les bois, forêts, parcs, haies, arbre isolé. Il existe deux catégories de zones :
– Les zones urbaines dites U dans lesquelles la capacité des équipements publics existants ou en cours de réalisation permet d’admettre immédiatement des constructions.
– Les zones naturelles dites N équipées ou non et destinées notamment à l’agriculture, à l’urbanisation future, à la protection de sites et de paysages, etc.
Chaque zone du Plan d’Occupation des Sols a un chapitre réglementaire. Chaque règlement de zone comporte une structure unifiée, en trois sections et quinze articles :
– Section 1 : Nature de l’occupation et de l’utilisation du sol : occupations admises ou interdites.
– Section 2 : Conditions de l’occupation du sol : accès et voirie, desserte par les réseaux, caractéristiques des terrains, implantation par rapport aux voies et emprises publiques, implantation par rapport aux limites séparatives, implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, emprise au sol, hauteur maximum, aspect extérieur, stationnement, espaces libres et plantations.
– Section 3 : Possibilités maximales d’occupation du sol : coefficient d’occupation des sols, dépassement du COS.
Il a été remplacé et simplifié par le PLU.

SCOT Le schéma de cohérence territoriale

Outil de conception et de mise en œuvre d’une planification intercommunale, remplace l’ancien schéma directeur. Pour compléter la présentation générale (définition, état des lieux et principales évolutions à venir), une série de cartes et données résument l’état d’avancement des SCOT.

SHOB

La S.H.O.B. est la Surface Hors Oeuvre Brute. La S.H.OB. C’est elle qui englobe le plus de surfaces. C’est à partir de la S.H.O.B qu’il sera possible de calculer la S.H.O.N.. La S.H.O.B. est généralement définie comme étant la somme des surfaces de plancher de chaque niveau. Globalement tous les planchers de la maison sont comptés, sauf le toit et le sol où il n’y a pas de dalle en béton. L’emprise au sol des murs et cloisons sont comprises.

La S.H.O.B. se calcule comme suit :

  • Surfaces de plancher de chaque niveau de l’habitation – mesurées à partir du nu extérieur des murs (les murs sont comptés dans la surface).
  • On rajoute les surfaces dites « non-aménageables » telles que les combles, les balcons et terrasses, les loggia et les sous-sols.
  • Ne sont pas pris en compte: les éléments n’ayant pas de surface de plancher (saillies décoratives, etc).

 

SHON

La surface S.H.O.N. est la Surface Hors Œuvre Nette. Elle se définit donc en m2 et est associée à la Surface Habitable et à la S.H.O.B. C’est une notion très importante – utilisée dans les documents officiels relatives aux maisons individuelles (permis de construire , etc), pour la taxe d’habitation, il est donc nécessaire d’y prêter attention. On la considère souvent comme étant une Surface Administrative.

La S.H.O.N. correspond à la Surface Habitable à laquelle on rajoute l’emprise (l’épaisseur) des murs.

Un exemple d’une pièce qui fait 4 mètres par 5, avec des murs de 30cm d’épaisseur :

  • Surface Habitable pour une pièce de 4m par 5m = 20m2
  • Surface Hors Œuvre Nette = 4,3 x 5,3 = 22,79 m2
 En général – on commence par calculer la S.H.O.B. à laquelle on déduit certaines surfaces pour obtenir la surface nette.

Les déductions de la surface S.H.O.N. :

  • Les combles et les sous-sols non aménageables (par exemple moins de 1m80 de hauteur)
  • Toitures, terrasses, balcons, loggia, surfaces non closes en rez de chaussée
  • Surfaces destinées au parking des véhicules
  • Et 5% de la surface restante considéré pour l’isolation

SURFACE DE PLANCHER (Article R*112-2 ducode de l’Urbanisme)

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
  • Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  • Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
  • Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  • Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.