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Loi ALUR – Analyse de l’UDVN83

rédigé par Michel VANDIER

SOURCE:UDVN83 (avec leur aimable autorisation)

LES PLU EN VIGUEUR RENDUS ILLÉGAUX PAR LA LOI « ALUR».

Les dispositions d’urbanisme de la loi « alur » ont ceci de particulier, à la limite de la constitutionnalité, qu’elles modifient « l’économie générale » des PLU déjà approuvés, alors que cette prérogative revient de droit aux élus locaux qui ont élaboré ces PLU. En effet, la suppression du COS et des surfaces minimales des terrains constructibles a pour effet, dans les zones d’urbanisation diffuse, un accroissement énorme de la constructibilité, qui crée souvent un désastre environnemental et paysager. Et, dans les communes qui en possèdent beaucoup, cet accroissement met le PLU « hors la loi » aux yeux des autres règles de l’urbanisme : La capacité d’accueil des PLU doit répondre aux prévisions démographiques, et respecter les nécessités de préservation des milieux naturels et agricoles. Le règlement de ces PLU devient incompatible avec le projet urbain défini par le PADD et le rapport de présentation, cas d’annulation tout à fait classique.

Naturellement, les auteurs de la loi « alur », de bonne ou de mauvaise foi, expliquent qu’il ne s’agit pas de faire n’importe quoi pour obliger les communes à délivrer plus de permis de construire, mais seulement de les « recentrer » sur les zones déjà constructibles, protégeant ainsi de l’étalement urbain les milieux naturels et agricoles. C’est pourquoi la loi « alur » invite les maires dont les PLU comportent des zones d’urbanisation diffuse à ne pas densifier, à modifier leur règlement par une procédure de modification simplifiée, donc rapide, pour corriger les effets pervers de la loi. Et, bien entendu, de nombreux maires n’en font rien, ou prennent délibérément des mesures totalement inefficaces.

C’est ainsi que leurs PLU sont devenus illégaux, par changement des circonstances de droit, depuis la promulgation de la loi « alur ». Et on peut les attaquer, indirectement, sans condition de délai, en mettant le maire concerné en demeure d’abroger les dispositions de son PLU qui provoquent son illégalité, et en formant, devant le Tribunal Administratif, un recours contre son refus, explicite ou implicite. Ou encore, exciper de l’illégalité du PLU pour contester un permis qui, avant la loi « alur », n’aurait pas pu être délivré.

Ce principe est fiable, mais de mise en oeuvre assez délicate puisqu’il consiste à provoquer soi-même la décision qui sera attaquée. C’est pourquoi nous avons rédigé un essai de « mode d’emploi », que vous trouverez ci-joint, pour voir si votre PLU réunit les conditions requises… pour être abrogé.

Loi ALUR, suppression du COS

La loi ALUR du 24 mars 2014 est vaste, aujourd’hui nous ne nous intéresserons qu’aux deux points qui apparaissent être les plus importants pour la maîtrise de l’urbanisation de nos communes du littoral : les outils de substitution au COS et à la surface minimale constructible.

Un dialogue entre associations de défense de l’environnement, nous a permis de mettre évidence que si à peu près toutes les municipalités travaillaient sur leur PLU, aucune stratégie générale concernant la maîtrise de l’urbanisation et le choix des moyens qui permettent de ne pas libérer les droits à construire ne se dégageait.

Il semble que les outils qui permettent de remédier à la suppression du COS sont les critères d’emprise au sol et des espaces verts.

Nous avons tenté de proposer une solution.

Par exemple, si dans une zone du PLU, avant la loi ALUR le COS était de 0.2 et la hauteur maximum de R + 1, cas très fréquemment rencontré, dans la modification d’un PLU, afin de conserver les mêmes droits à construire, il convient d’imposer une emprise au sol maximum de 20 %.

Pour intégrer la possibilité de construire sur 1 niveau ou sur 2 niveaux (R + 1) il faut préciser :

  • « Dans le cas d’une construction du type R + 1, la somme des deux emprises : R et R + 1 ne doit pas excéder l’emprise au sol autorisée ».
  • « la surface occupée par des parties annexes, du type garage, cellier, local technique, non considérées comme habitable n’est pas comptée dans l’emprise au sol autorisée ».

Ensuite le pourcentage des espaces verts reste à apprécier mais ce n’est pas un critère déterminant d’un accroissement de l’urbanisation.

Quant à la surface minimum constructible qui n’existe plus, elle se décline de fait, par l’emprise au sol et le pourcentage des espaces verts retenus.

Commentaire :
Nous ne pouvons pas retenir le fait que la loi ALUR serait une fatalité que nous devrions subir. Certes un de ses objectifs est de favoriser la production de logements dans les villes où ils font défaut, ce n’est pas le cas dans nos localités du littoral. Bien au contraire, souvent nous disposons d’un grand nombre de logements anciens disponibles.

Nous devons considérer que la politique d’urbanisation d’une commune, voire d’une intercommunalité, n’est pas dictée par la loi ALUR mais elle est définie par les élus en concertation avec la population et les associations compétentes.

Ainsi en a décidé le législateur en produisant la loi sur la Décentralisation dont le premier volet du 2 mars 1982, ouvre des compétences nouvelles aux collectivités locales en matière d’urbanisme.

La loi ALUR quant à elle propose aux auteurs des documents d’urbanisme des outils, des règles pour mettre en oeuvre la politique qu’ils auront définie.

Nous pourrions revenir sur un extrait en bas de page 1, de la fiche ministérielle : « Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles »

« Ces deux outils (Le législateur fait référence au COS et à la surface minimum constructible) également peu compatibles avec les objectifs de mixité sociale, disparaissent pour inciter les auteurs du PLU à établir un dispositif réglementaire qui traduise le projet de la collectivité à partir de l’ensemble des outils à leur disposition.

Il s’agit en effet de privilégier la combinaison des outils permettant de formaliser une véritable réflexion sur les formes urbaines dans le règlement notamment les règles de hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites séparatives. »

À la lecture de ce texte, nous pourrions aussi imaginer d’adopter la notion de volume préconisée par le législateur, telle qu’utilisée avant le PLU et le POS dans les Plans d’Urbanisme de Détail.

Il s’agirait alors d’indiquer un nombre de m3 constructible par m2 de terrain disponible.

En conclusion :

Nous encourageons toutes les associations à être attentives aux évolutions en cours du PLU de leur commune, sans oublier de nous faire part de leurs observations : info@udvn83.fr

Mais dans nos réflexions, il convient d’intégrer les conséquences engendrées par l’annulation au T.A. d’un PLU, suite à un recours. Le PLU précédent, celui qui était valide avant modification, deviendrait à nouveau le document d’urbanisme de référence, tout en étant illégal puisque sans COS, tel que décrit ci-dessus.

Ne pas oublier que les communes encore sous le régime d’un POS, conservent le COS et la surface minimum constructible, jusqu’à leur passage au PLU, qui devra se faire au plus tard le 20 mars 2017.

Ramon Lopez, président UDVN83

 

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